Kalkulator KPR (Anuitas) 2026

Apa yang dihitung kalkulator ini?

Kalkulator KPR ini memperkirakan cicilan (angsuran) bulanan Kredit Pemilikan Rumah dengan metode anuitas — skema cicilan tetap yang paling umum dipakai bank di Indonesia. Dari empat masukan sederhana (harga properti, persentase uang muka, tenor, dan suku bunga tahunan), kalkulator menghitung pokok pinjaman, cicilan per bulan, total bunga, dan total pembayaran sepanjang masa kredit.

Pada metode anuitas, nominal cicilan setiap bulan sama dari awal hingga lunas, tetapi komposisinya berubah: di bulan-bulan awal porsi bunga lebih besar, lalu porsi pokok membesar seiring berkurangnya sisa pinjaman. Tujuan kalkulator ini membantu Anda memperkirakan beban cicilan sebelum mengajukan KPR, membandingkan skenario tenor dan suku bunga, serta memahami berapa total bunga yang Anda bayar dibanding harga properti. Hasilnya adalah perkiraan, bukan penawaran resmi bank.

Rumus dan sumber angkanya

Kalkulator memakai rumus anuitas standar (sistem cicilan tetap):

cicilan = pokok × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)

dengan:

• pokok pinjaman = harga properti − uang muka, dan uang muka = harga × persentase DP ÷ 100;
• i = suku bunga bulanan = suku bunga tahunan ÷ 12 (mis. 9% per tahun → 0,75% per bulan);
• n = jumlah angsuran = tenor (tahun) × 12.

Bila suku bunga 0%, rumus di atas tak terdefinisi (pembagian nol), sehingga cicilan dihitung sebagai pokok ÷ n — pokok dibagi rata sepanjang tenor tanpa tambahan bunga. Setelah cicilan diketahui, total pembayaran = cicilan × n dan total bunga = total pembayaran − pokok pinjaman.

Perhitungan ini adalah matematika keuangan umum, bukan turunan satu undang-undang tertentu. Untuk konteks aturan dan arah suku bunga, rujuk sumber resmi berikut. OJK (Otoritas Jasa Keuangan) menyediakan edukasi konsumen tentang kredit dan KPR serta menekankan pentingnya memeriksa Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) dan suku bunga efektif sebelum menandatangani akad — lihat ojk.go.id dan portal literasi sikapiuangmu.ojk.go.id. Arah suku bunga kredit dipengaruhi suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-Rate); nilainya dipublikasikan di bi.go.id. Karena itu, masukkan suku bunga yang realistis sesuai penawaran bank Anda, bukan sekadar angka acuan.

Penting — fixed lalu floating: kalkulator ini mengasumsikan satu suku bunga tetap (anuitas) sepanjang tenor. Namun KPR riil di Indonesia umumnya memakai skema fixed-then-floating: bunga tetap untuk beberapa tahun pertama, lalu mengambang (floating) mengikuti suku bunga acuan/SBDK bank. Setelah masa fixed berakhir, cicilan Anda bisa naik atau turun. Sesuai imbauan OJK, periksa kapan masa fixed berakhir dan bagaimana mekanisme floating bank Anda.

Cara mengisi kolomnya

• Harga properti — isi harga rumah atau apartemen sesuai penawaran penjual atau developer, dalam rupiah penuh.
• Uang muka (DP) — masukkan dalam persen (mis. 20). Uang muka mengurangi pokok pinjaman; makin besar DP, makin kecil cicilan dan total bunga. Banyak bank mensyaratkan DP sekitar 10%–30% bergantung program dan ketentuan Loan to Value (LTV).
• Jangka waktu (tenor) — pilih lama cicilan dalam tahun. Tenor lebih panjang membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar jadi lebih besar.
• Suku bunga tahunan — isi suku bunga efektif per tahun dari bank. Jika KPR Anda fixed-then-floating, untuk perkiraan awal Anda bisa memakai suku bunga masa fixed, lalu ulangi hitungan dengan estimasi suku bunga floating untuk melihat rentangnya.

Contoh perhitungan

Contoh 1 — Harga Rp 500.000.000, DP 20%, tenor 15 tahun, bunga 9%. Uang muka = 20% × Rp 500 juta = Rp 100.000.000, sehingga pokok pinjaman = Rp 400.000.000. Suku bunga bulanan i = 9% ÷ 12 = 0,75%, dan n = 15 × 12 = 180 bulan. Dengan rumus anuitas, perkiraan cicilan ≈ Rp 4.057.066 per bulan. Total pembayaran ≈ Rp 730.271.941 dan total bunga ≈ Rp 330.271.941 — hampir sebesar pokoknya karena tenor panjang.

Contoh 2 — Harga Rp 800.000.000, DP 30%, tenor 20 tahun, bunga 11%. Uang muka = Rp 240.000.000, pokok pinjaman = Rp 560.000.000. i = 11% ÷ 12 ≈ 0,9167%, n = 240 bulan. Perkiraan cicilan ≈ Rp 5.780.255 per bulan, dengan total pembayaran ≈ Rp 1.387.261.199 dan total bunga ≈ Rp 827.261.199. Contoh ini memperlihatkan bahwa pada tenor 20 tahun dan bunga dua digit, total bunga bisa melampaui pokok pinjaman.

Contoh 3 — Harga Rp 300.000.000, DP 0%, tenor 10 tahun, bunga 0%. Ini kasus khusus tanpa bunga (mis. simulasi pokok murni atau program subsidi tertentu). Pokok pinjaman = Rp 300.000.000, n = 120 bulan, dan karena i = 0 maka cicilan = pokok ÷ n = Rp 2.500.000 per bulan. Total pembayaran = Rp 300.000.000 dan total bunga = Rp 0. Contoh ini menunjukkan cara kalkulator menghindari pembagian nol saat bunga 0%.

Kesalahan umum

• Mengira cicilan tetap selamanya. Hasil anuitas di sini mengasumsikan suku bunga tetap, padahal KPR riil sering fixed lalu floating. Setelah masa fixed, cicilan bisa berubah mengikuti SBDK bank.
• Melupakan biaya di luar pokok dan bunga. Provisi, biaya administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, BPHTB, serta pajak belum masuk hitungan. Total dana yang Anda siapkan biasanya lebih besar dari sekadar cicilan.
• Menyamakan metode anuitas dengan metode flat. Pada metode flat, bunga dihitung atas pokok awal sepanjang tenor sehingga totalnya berbeda. Pastikan Anda tahu metode yang dipakai bank.
• Memilih tenor terlalu panjang hanya demi cicilan ringan. Cicilan memang turun, tetapi total bunga membengkak — bandingkan beberapa skenario tenor sebelum memutuskan.
• Memakai BI-Rate sebagai suku bunga KPR. BI-Rate hanyalah acuan; suku bunga KPR (SBDK plus margin) biasanya lebih tinggi. Gunakan angka dari penawaran bank Anda.

Hasil kalkulator ini adalah perkiraan (estimasi) dengan asumsi suku bunga tetap (anuitas) dan tanpa biaya tambahan. Ini bukan nasihat keuangan atau penawaran kredit. Untuk angka pasti dan keputusan penting, gunakan simulasi resmi serta rincian SBDK dan suku bunga efektif dari bank Anda, dan rujuk edukasi konsumen OJK.

Kalkulator terkait

• Kalkulator Investasi — perkirakan pertumbuhan dana untuk uang muka atau tabungan jangka panjang.
• Kalkulator Bunga Deposito — hitung imbal hasil deposito sebagai pembanding bunga.
• Kalkulator Gaji Bersih — cek kemampuan cicilan dari gaji bersih bulanan Anda.